18
ASUINKERROSTALOTONTIN VARAAMINEN TOUKOLAN ARABIANRANNASTA TARJOUSKILPAILUN JÄRJESTÄMISTÄ VARTEN (TONTTI 23124/44)
Kv 2010-299
Kiinteistökartta H5 S2, Kaanaankatu 9
EHDOTUS Kiinteistölautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että se päättäisi varata 23. kaupunginosan (Toukola, Arabianranta) korttelin nro 23124 asuinkerrostalotontin nro 44 tarjouskilpailun järjestämistä varten erityisen korkeatasoisten vapaarahoitteisten omistusasuntojen toteuttamiseksi ilman Hitas-ehtoja 31.12.2011 saakka ja samalla päättäisi oikeuttaa kiinteistölautakunnan järjestämään tarjouskilpailun sekä päättämään tontilla järjestettävän tarjouskilpailun ehdoista.
./. Lisäksi lautakunta päättänee hyväksyä esityslistan liitteenä 3 olevan tarjouspyynnön luonnoksen ja järjestää mainitun kilpailun ehdolla, että tarjouskilpailu alkaa, kun kaupunginhallitus on päättänyt varata tontin kilpailua varten ja oikeuttanut kiinteistölautakunnan päättämään tontilla järjestettävän tarjouskilpailun ehdot.
Lopuksi lautakunta päättänee oikeuttaa tonttiosaston osastopäällikön tekemään tarjouspyyntöön tontin erityisen korkeatasoisen suunnittelun varmistamiseksi tarpeelliset muutokset, mikäli rakennussuunnitelman ”Helmilintu” jatkosuunnitteluun liittyvistä yksityiskohdista ei päästä sopimukseen asuntotuotantotoimiston ja hankkeen suunnittelijoiden kanssa, sekä päättämään tarjouspyyntöön tehtävistä vähäisistä muutoksista, tarkistuksista ja täydennyksistä.
Pöytäkirjanote kaupunginhallitukselle.
Lisätiedot:
Tallila Martti, johtava kiinteistölakimies, puhelin 310 36449
|
LIITTEET |
Liite 1 |
|
|
|
Liite 2 |
|
|
|
Liite 3 |
|
|
|
Liite 4 |
ESITTELIJÄ
Tiivistelmä Toukolan Arabianrannan asuinkerrostalotontti (AK) 23124/44 esitetään varattavaksi avoimen tarjouskilpailun järjestämistä varten erityisen korkeatasoisten vapaarahoitteisten omistusasuntojen toteuttamiseksi ilman Hitas-ehtoja 31.12.2011 saakka. Samalla esitetään, että kiinteistölautakunta oikeutettaisiin järjestämään mainittu kilpailu ja päättämään sen ehdot.
Myytävä tontti sijaitsee Arabianrannan pohjoisosassa Kaanaankadun päässä upealla paikalla Arabian rantapuiston vieressä Vanhankaupungin selän ja Vantaanjoen suun välittömässä läheisyydessä. Tontin rakennusoikeus on 3 600 k-m². Tontille toteutettavien kolmen enintään neljäkerroksisen pistetalon (a´ 1 200 k-m²) kaikista huoneistoista on järjestettävissä merinäköala Vanhankaupungin selälle.
Kansainvälisesti tunnustettu Wingårdh Arkkitektkontor Ab on laatinut tontin aikaisemmalle varauksensaajalle asuntotuotantotoimistolle tontinluovutuskilpailussa menestyneen korkeatasoisen ehdotuksen ”Helmi-lintu”. Tontin rakentamista ei aloitettu, eikä asuntotuotantotoimisto ole enää kiinnostunut hankkeen toteuttamisesta.
”Helmilinnun” suunnitelmien toteuttamista Arabianrantaan pidetään edelleen tärkeänä. Toteutuneena hanke antaa Arabianrannalle kansainvälisen ulottuvuuden, joka toteutumassa olevan kansainvälisesti kuuluisan arkkitehdin Robert Wilsonin teoksen kanssa Tapio Wirkkalan puistossa tulee tekemään Arabianrannasta Desingalan huippukohteen eurooppalaisessa mittakaavassa.
Edellä mainitun johdosta tarjouspyynnön (luonnoksen) mukaan tontti esitetään nyt myytäväksi sille, joka tarjoaa tontin kauppahintana korkeimman prosenttiosuuden tontille rakennettavien asuinrakennusten ym. velattomasta kokonaismyyntihinnasta. Tarjouskilpailun voittajan tulee toteuttaa myytävälle tontille mainittu suunnitelma eräin muutoksin edellyttäen, että jatkosuunnitteluun liittyvistä yksityiskohdista päästään sopimukseen asuntotuotantotoimiston ja hankkeen suunnittelijoiden kanssa. Muussa tapauksessa tontin suunnittelun erityisen korkeatasoinen laatu varmistetaan tontin luovutusehdoilla.
Aikaisempi tontinluovutuskilpailu ja varasijoille asetetut ehdotukset
Kiinteistölautakunta järjesti Toukolan Arabianrannassa vuosien 2004 ja 2005 vaihteessa tonttia (AK) 23124/20 (nykyinen 34) koskevan tontinluovutuskilpailun (laatukilpailun) vapaarahoitteisesta erityisen korkeatasoisesta ilman Hitas-ehtoja toteutettavasta omistusasuntotuotannosta ehdolla, että kilpailun voittajalle myydään tontti kaupungin etukäteen päättämään hintaan.
Kilpailu ratkaistiin kiinteistölautakunnassa 5.4.2005 (225 §), ja sen voitti VVO Rakennuttaja Oy suunnittelijanaan QUAD-Arkkitehdit Oy ehdotuksella ”Kosmos”. Kilpailun arvosteluryhmän pöytäkirjan mukaan kilpailuehdotusten yleistaso oli poikkeuksellisen korkea. Ryhmä esittikin, että myös ehdotukset ”Kaislat” ja ”Helmilintu” voitaisiin toteuttaa muille tonteille. Ehdotuksen ”Helmilintu” tekijä oli asuntotuotantotoimisto arkkitehtinään Gert Wingårdh/ Wingårdh Arkkitektkontor Ab.
Talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosaston 3.5.2005 kiinteistöviraston tonttiosastolle lähettämän kirjeen mukaan ehdotus ”Helmilintu” sopisi tontille 23124/10 (nykyinen 23124/44). Ehdotuksen sovittamiseksi tontille laadittiin asemakaavan muutos, jolla muun muassa tontin rakennusoikeutta ja rajoja tarkistettiin. Kiinteistölautakunnan mielestä kehittämisosaston ehdotusta oli perusteltua puoltaa. Tällöin voitiin hyödyntää useampia erittäin hyviä ehdotuksia ja säästyttiin uusien kaikille osapuolille kalliiksi tulevien kilpailujen järjestämiseltä.
Myös tontin 23124/10 (44) varauksessa noudatettiin samoja ehtoja kuin tontin 23124/20 (34) voittaneen ehdotuksen kohdalla esimerkiksi myyntihinnan osalta (Khs 15.11.2004 (1397 §), Klk 26.10.2004 (550 §).
Varauspäätös Kaupunginhallitus päätti 13.2.2006 (222 §) varata tontin 23124/44 asuntotuo-tantotoimistolle vapaarahoitteisten erityisen korkeatasoisten omistusasuntojen rakennuttamista varten ilman Hitas-ehtoja 31.12.2007 saakka muun muassa ehdolla, että kohde suunnitellaan ja rakennetaan ehdotuksen ”Helmilintu” mukaisesti ja Arabianrannan tontinluovutuskilpailun ohjelmaa noudattaen sekä ehdolla, että alueen asemakaavan muutos saa lainvoiman.
Varausajan jatkaminen Kiinteistölautakunta päätti 22.1.2008 (49 §) jatkaa tontin 23124/44 varausaikaa asuntotuotantotoimikunnalle aikaisempaan tarkoitukseen 31.12.2008 saakka sekä muutoin entisin varausehdoin.
Varausajan päättyminen ja varauksen raukeaminen
Kaupunginhallitus päätti 16.2.2009 (235 §) todeta asuntotuotantotoimikunnalle varatun tontin 23124/44 varausajan päättyneeksi ja varauksen rauenneeksi. Esityslistatekstin mukaan mainitun tontin varausaikaa ei esitetty jatkettavaksi. Tontin aikataulu oli tuolloin avoin.
Asemakaava Kaupunginvaltuuston 21.6.2006 hyväksymän ja 4.8.2006 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 11499 mukaan tontti 23124/44 on enintään neljäkerroksisten asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK IV).
Tontin rakennusoikeus on 3 600 k-m². Kaavaan on merkitty tontin sisääntulopihan varrelle kolme 1 200 k-m²:n suuruista rakennusalaa. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku on neljä. Kaavan mukaan tontille saa myös sijoittaa rakennusten katutasoon liiketiloja, julkisia lähipalvelutiloja ja kunnallistekniikkaa palvelevia tiloja.
Autopaikat sijoitetaan maantasoisten autopaikkojen korttelialueeseen (LPA), joilla huoltoajo ja tontille ajo sallitaan. Autopaikkanormi on asuntojen osalta 1 ap/140 k-m². Autopaikat saa sijoittaa LPA-korttelialueelle enintään 250 metrin kävelymatkan päähän tontista.
/. Asemakaavakartta (ei mittakaavassa) ja -määräykset ovat esityslistan liitteenä 4.
Tonttitiedot Tontin (AK) 23124/44 osoite on Kaanaankatu 9. Tontin pinta-ala on 3 454 m² ja rakennusoikeus 3 600 k-m². Tontti on merkitty 14.6.2007 kiinteistörekisteriin.
Suunnitelmat ja varauksen perustelut
Kansainvälisesti tunnustettu Wingårdh Arkkitektkontor Ab laati varaus-aikana tontin (AK) 23124/44 aikaisemmalle varauksensaajalle asunto-tuotantotoimistolle kohteeseen erittäin laadukkaan pääpiirustustasoisen suunnitelman ”Helmilintu” ja erityissuunnittelijat vastaavasti muut suunnitelmat.
Tontin aikaisempi varaus päättyi 31.12.2008, koska hankkeen rakentamista ei aloitettu. Suunnitelmien mukainen 125 as-m²:n keskipinta-ala olisi johtanut huonoissa suhdanteissa niin kalliisiin asuntokohtaisiin hintoihin, ettei rakennuttaja käynnistänyt hanketta. Asuntotuotantotoimisto ei ole kiinnostunut enää hankkeen toteuttamisesta.
Nyt tontti esitetään varattavaksi tarjouskilpailun järjestämistä varten erityisen korkeatasoisten vapaarahoitteisten omistusasuntojen toteuttamiseksi ilman Hitas-ehtoja 31.12.2011 saakka. Samalla esitetään, että kiinteistölautakunta oikeutettaisiin järjestämään tarjouskilpailu ja päättämään sen ehdot.
Tarjouspyynnön (luonnoksen) mukaan tontti myytäisiin sille, joka tarjoaa tontin kauppahintana korkeimman prosenttiosuuden tontille rakennettavien asuinrakennusten ym. velattomasta kokonaismyyntihinnasta. Tontin lopullinen kauppahinta määräytyisi siten tontille rakennettavien asuinrakennusten ym. velattoman kokonaismyyntihinnan ja voittaneessa ostotarjouksessa ilmoitetun prosenttiosuuden perusteella.
Korkeatasoisen ”Helmilinnun” suunnitelmien toteuttamista Arabianrantaan pidetään edelleen tärkeänä. Toteutuneena hanke antaa Arabian-rannalle kansainvälisen ulottuvuuden, joka toteutumassa olevan kansainvälisesti kuuluisan arkkitehdin Robert Wilsonin teoksen kanssa Tapio Wirkkalan puistossa tulee tekemään Arabianrannasta Desingalan huippukohteen eurooppalaisessa mittakaavassa.
Tämän vuoksi kilpailun voittajan tulee toteuttaa tontille ”Helmilintu”. Suunnitelmista voitaisiin poiketa niiden laatimisen jälkeen rakentamista koskevassa lainsäädännössä ja rakentamismääräyksissä tapahtuneiden velvoittavien muutosten johdosta esimerkiksi rakennuksen energiatehokkuuden osalta. Lisäksi suunnitelmien mukaista asuntojen keskipinta-alaa edellytetään pienennettävän riittävän kysynnän varmistamiseksi ja hankkeen liikkeellelähdön helpottamiseksi.
Tämän vuoksi suunnitelmiin tulee tehdä muutoksia myös asuntojen huoneistojaon ja -koon osalta. Asuntojen tavoitteellisen keskikoon on kuitenkin oltava 100 as-m² ottaen huomioon, ettei asukkaille voi varata enemmän kuin 26 autopaikkaa LPA-alueelta. Perustellusta hyväksyttävästä syystä laadukasta asuntosuunnittelua hyödyntäen keskipinta-ala voisi olla pienempikin, kuitenkin vähintään MA-ohjelman (Laadukkaan asumisen Helsinki, Maankäytön ja asumisen toteutusohjelma 2008-2017) mukainen 75 as-m 2.
Kilpailun voittajan tulisi ostaa suunnitelmat asuntotuotantotoimistolta kiinteistötoimen ja mainitun rakennuttajan erikseen sopimaan hintaan. Kaupunki varmistaa kilpailun järjestäjänä muun muassa tekijänoikeudelliset asiat suunnitelmien hyödyntämiseen ja muuttamiseen liittyen.
Mikäli Helmilinnun jatkosuunnitteluun liittyvistä yksityiskohdista ei päästä sopimukseen asuntotuotantotoimiston ja hankkeen suunnittelijoiden kanssa, kohteen erityisen korkeatasoinen suunnittelu varmistetaan tontin luovutusehdoilla, kuten esimerkiksi edellyttämällä pääsuunnittelijan valinta etukäteen hyväksytettäväksi kaupungilla ja tiiviillä suunnitteluyhteistyöllä kaupungin kanssa.